Regulación de Airbnb en CDMX frena inversiones y mantiene en disputa el límite de 183 noches

La regulación de las rentas de corta estancia en la Ciudad de México mantiene abierto un conflicto entre autoridades, anfitriones y plataformas digitales, con el límite de ocupación de 50 por ciento anual como uno de los principales puntos de controversia. Mientras el gobierno capitalino busca contener efectos asociados con la gentrificación y equilibrar las condiciones frente a la hotelería, pequeños propietarios advierten que la falta de certeza sobre la aplicación de la norma está frenando nuevas inversiones.

La reforma aprobada por el Congreso de la Ciudad de México en octubre de 2024 estableció un coeficiente máximo de ocupación de 50 por ciento anual para los inmuebles inscritos como Estancia Turística Eventual en plataformas digitales. En términos prácticos, esto representa aproximadamente 183 noches al año. La legislación también contempla un Padrón de Anfitriones y establece reglas específicas para quienes operen más de tres inmuebles.

El Congreso justificó la medida como un mecanismo para equilibrar la competencia entre las plataformas de alojamiento temporal y los hoteles tradicionales, además de atender problemas relacionados con el encarecimiento de vivienda y la gentrificación. El planteamiento oficial sostiene que limitar el número de noches puede evitar que un inmueble habitacional sea destinado de manera permanente al hospedaje turístico.

Sin embargo, las organizaciones de anfitriones cuestionan que el porcentaje de 50 por ciento cuente con una justificación estadística suficiente. En declaraciones difundidas este 6 de octubre, Sean Cázarez, presidente de la Asociación Mexicana de Viviendas Turísticas (AMVITUR), señaló que existen inversiones detenidas o en pausa debido a la incertidumbre regulatoria. El dirigente sostuvo que cualquier actividad productiva requiere reglas claras para tomar decisiones de inversión.

El impacto no se limita a la posibilidad de rentar un inmueble durante todo el año. La legislación establece que no se renovará el registro de aquellos inmuebles que hayan superado el 50 por ciento de ocupación anual; para ofrecer períodos más prolongados, los propietarios tendrían que sujetarse a las disposiciones de la Ley de Establecimientos Mercantiles. La propia norma contempla que un inmueble que pierda la renovación pueda volver a registrarse después de un año.

Otro elemento que mantiene el debate abierto es la contribución fiscal de estas plataformas. Airbnb informó que entre 2017 y septiembre de 2024 había retenido y remitido más de 650 millones de pesos por concepto de Impuesto sobre Hospedaje en la capital. Se trata de una cifra reportada por la propia empresa y que debe distinguirse de una evaluación independiente del impacto económico total de las rentas de corta estancia.

La dimensión económica también es utilizada por el sector para cuestionar una regulación considerada excesivamente restrictiva. Airbnb reportó que durante 2024 la actividad de anfitriones y huéspedes generó más de 22 mil millones de pesos de impacto económico en la Ciudad de México y respaldó más de 46 mil fuentes de trabajo. Estos datos provienen de estimaciones de la plataforma, por lo que su alcance y metodología deben considerarse al valorar el efecto económico de la actividad.

El conflicto también ha llegado a los tribunales. En agosto de 2026, una tesis publicada en el Semanario Judicial de la Federación documentó un juicio de amparo promovido por propietarios de un inmueble utilizado para estancias turísticas eventuales, quienes cuestionaron diversas disposiciones de la Ley de Turismo y su reglamento, incluida la obligación de incorporarse al Padrón de Anfitriones. La existencia de estos litigios contribuye a mantener parcialmente abierta la aplicación práctica de la reforma.

La discusión, por tanto, enfrenta dos objetivos que no necesariamente son incompatibles, pero que requieren información suficiente para conciliarse: por un lado, contener la transformación de vivienda habitacional en alojamiento turístico y atender los efectos de la gentrificación; por otro, mantener una actividad económica formal que genera ingresos para propietarios, trabajadores y negocios vinculados al turismo. El propio Congreso ha señalado la gentrificación, el aumento de rentas y la competencia entre modalidades de hospedaje como parte de las razones que motivaron la regulación.

El principal pendiente es la certeza sobre cómo y cuándo se aplicarán plenamente las nuevas reglas. Mientras los procedimientos judiciales continúan y el sector solicita modificaciones al límite de ocupación, la regulación mantiene una zona de incertidumbre para quienes ya participan en el mercado y para quienes evalúan invertir en este tipo de alojamiento. La discusión también coloca sobre la mesa la necesidad de contar con datos públicos y verificables que permitan medir si el límite de 50 por ciento realmente cumple los objetivos de vivienda, turismo y ordenamiento urbano que dieron origen a la reforma.